Capitale européenne de l'aéronautique

Investir à Toulouse avec la loi Jeanbrun

4e ville de France, +8 000 nouveaux habitants par an, siège d'Airbus et capitale étudiante. Toulouse offre un des marchés locatifs les plus dynamiques de France.

+1,2% Croissance démographique annuelle
130 000 Étudiants dans l'agglomération
5,5% Rentabilité locative moyenne

Données à jour - août 2026

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La loi Jeanbrun à Toulouse

Toulouse gagne 8 000 habitants par an et son parc locatif peine à suivre la demande. Avec l'écosystème Airbus et un bassin de 130 000 étudiants, la Ville rose a tout pour tirer parti du Dispositif Relance Logement (loi Jeanbrun), promulgué le 19 février 2026 (loi n° 2026-103, JO du 20 février). Ce dispositif vise 400 000 logements par an dont 50 000 directement via cet amortissement fiscal annuel remplaçant le Pinel sans restriction de zone géographique. Le dispositif est pleinement applicable depuis le 21 février 2026 et le barème 2026 des plafonds de loyer est publié.

1

Amortissement et salaires aéronautiques

Les revenus du secteur aérospatial (Airbus, Thales, Safran) placent de nombreux Toulousains dans les TMI 30% à 41%. L'amortissement Jeanbrun de 3,5% à 5,5% maximise l'économie d'impôt pour ces profils.

2

Neuf RE2020 sur les grands projets

Montaudran Aerospace, Grand Matabiau, Borderouge : les nouveaux quartiers toulousains proposent massivement des programmes RE2020 éligibles aux taux d'amortissement les plus élevés.

3

Ancien rénové dans les quartiers de charme

Les immeubles de Saint-Cyprien, des Carmes et de Saint-Étienne sont éligibles au volet ancien (travaux >= 30%), avec un taux de 3% à 4% et un fort potentiel de plus-value.

4

Déficit foncier cumulable

Jusqu'à 10 700 EUR de déficit foncier imputable sur le revenu global (ou 21 400 EUR/an en cas de rénovation énergétique, passage DPE E/F/G vers A/B/C/D), en complément de l'amortissement. Particulièrement intéressant pour les investisseurs à forte imposition.

Le marché immobilier toulousain

Toulouse, capitale de l'Occitanie, est la ville française avec la plus forte croissance démographique. L'écosystème aérospatial (Airbus, Thales, Safran), le pôle universitaire (3e de France) et la qualité de vie attirent chaque année des milliers de nouveaux habitants.

Prix dans le neuf

4 200 - 5 500 EUR/m2

Programmes RE2020 éligibles Jeanbrun. Secteurs prisés : Compans-Caffarelli, Montaudran, Borderouge.

Prix dans l'ancien

3 200 - 4 800 EUR/m2

Ancien à rénover éligible si travaux >= 30%. Quartiers cibles : Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien.

Loyers moyens

12 - 15 EUR/m2

Forte demande locative. Tension locative importante sur les T1/T2 près des universités et zones d'emploi.

Les atouts de Toulouse pour l'investissement locatif

  • Airbus et l'aérospatiale : 100 000 emplois directs et indirects, salaires supérieurs à la moyenne nationale
  • Pôle universitaire : 130 000 étudiants, 3e ville étudiante de France après Paris et Lyon
  • Croissance démographique : +8 000 habitants/an, projections INSEE à 1,5 million d'habitants en 2030
  • Infrastructures : 3e ligne de métro en construction, LGV vers Paris et Bordeaux
  • Qualité de vie : 2h de la mer, 1h30 des Pyrénées, 300 jours de soleil par an

Pourquoi investir à Toulouse ?

L'aéronautique est le moteur économique de Toulouse. La ville est le siège mondial d'Airbus et concentre 100 000 emplois directs et indirects dans l'aérospatiale. Cette industrie garantit un flux constant de salariés qualifiés en recherche de logement. Au-delà de l'aéronautique, Toulouse développe le spatial (CNES), la santé (Oncopole) et le numérique, diversifiant son tissu économique.

La 3e ligne de métro (Toulouse Aerospace Express), prévue pour 2028, va transformer l'accessibilité de quartiers entiers. Les prix immobiliers le long du tracé — Fondeyre, Montaudran, Labège — anticipent déjà cette infrastructure. Avec 130 000 étudiants (3e ville universitaire de France), la demande en petites surfaces ne faiblit jamais, quelle que soit la conjoncture économique.

Toulouse cumule attractivité économique, démographique et culturelle. Le prix au mètre carré reste significativement inférieur à celui de Lyon ou Bordeaux pour une rentabilité locative comparable voire supérieure. La Ville rose est l'un des rares marchés français où l'on peut encore viser 5,5% de rendement brut dans le neuf, tout en bénéficiant de l'amortissement Jeanbrun.

Où investir à Toulouse et environs

Compans-Caffarelli / Matabiau

Forte demande

Quartier d'affaires en pleine mutation avec le projet Grand Matabiau. Gare TGV, ligne B du métro. Profil type : cadres, location meublée.

Neuf : 4 800 - 5 500 EUR/m2

Rangueil / Université Paul Sabatier

Étudiants

Coeur du campus scientifique. 40 000 étudiants à proximité. Très forte demande en T1/T2. Ligne B du métro.

Neuf : 4 200 - 4 800 EUR/m2

Montaudran Aerospace

Innovation

Nouveau quartier sur l'ancienne piste d'essai d'Airbus. Cité de l'Espace, entreprises tech. Fort potentiel de valorisation.

Neuf : 4 400 - 5 000 EUR/m2

Saint-Cyprien

Charme

Quartier authentique rive gauche. Commerces, vie de quartier, accès rapide au centre. Beaucoup d'immeubles anciens à rénover.

Ancien : 3 800 - 4 600 EUR/m2

Blagnac / Colomiers

Aéronautique

Communes limitrophes, siège d'Airbus. Tramway T1 et T2, aéroport. Forte demande des salariés aéronautiques.

Neuf : 3 800 - 4 500 EUR/m2

Borderouge / Croix-Daurade

Familial

Nord de Toulouse, ligne B prolongée. Quartiers familiaux, écoles, commerces. Bon rapport qualité/prix.

Neuf : 4 000 - 4 600 EUR/m2

Taux d'amortissement Jeanbrun

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun sont fixés par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C). Toulouse est classée en zone A : le plafond intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m². Les niveaux social et très social appliquent une décote sur ce plafond (valeurs définitives fixées par commune).

Type de location Plafond loyer Taux neuf Taux ancien Plafond annuel
Intermédiaire 14,64 €/m² (zone A, barème 2026) 3,5% 3% 8 000 EUR
Social Barème communal officiel 4,5% 3,5% 10 000 EUR
Très social Barème communal officiel 5,5% 4% 12 000 EUR

Plafonds de loyer intermédiaire par zone (barème 2026)

Zone Plafond €/m²
A bis (Paris et communes limitrophes)19,71 €
A (Toulouse, Lyon, Marseille...)14,64 €
B111,80 €
B210,26 €
C10,26 €

Loyer max = Plafond €/m² × coefficient (min(1,2 ; 0,7 + 19/surface)) × surface utile. Barème 2026 en vigueur ; plafonds social et très social définitifs fixés par commune.

Exemple à Toulouse

Pour un appartement neuf de 200 000 EUR à Rangueil, loué en intermédiaire (Loc1) :

  • Base amortissable : 200 000 x 80% = 160 000 EUR
  • Amortissement annuel : 160 000 x 3,5% = 5 600 EUR
  • Économie d'impôt (TMI 30%) : 5 600 x 30% = 1 680 EUR/an
  • Sur 9 ans : 15 120 EUR d'économie fiscale

Questions fréquentes - Investir à Toulouse

Toulouse est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?

Oui, pleinement. La loi Jeanbrun supprime toute notion de zonage géographique, contrairement au Pinel. Toulouse et l'ensemble de son agglomération sont éligibles : Blagnac et Colomiers (où siège Airbus), Tournefeuille, Balma, Muret, mais aussi les communes plus éloignées qui n'étaient pas toujours couvertes par les anciens dispositifs.

Quels sont les plafonds de loyer à Toulouse ?

Le plafond intermédiaire 2026 de la zone A est de 14,64 €/m², avant application du coefficient de surface. Les plafonds social et très social sont fixés commune par commune par le barème officiel Loc’Avantages ; ils ne sont donc pas extrapolés à partir du plafond Pinel.

Vaut-il mieux investir dans le neuf ou l'ancien à Toulouse ?

Le neuf offre des taux d'amortissement plus élevés (3,5% à 5,5%) et la conformité RE2020. L'ancien rénové permet d'accéder à des quartiers centraux (Carmes, Saint-Cyprien) à des prix inférieurs, avec un taux de 3% à 4%. Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale.

Peut-on cumuler la loi Jeanbrun avec d'autres avantages ?

Le déficit foncier (jusqu'à 10 700 EUR/an imputable sur le revenu global, ou 21 400 EUR/an en cas de rénovation énergétique avec passage DPE E/F/G vers A/B/C/D) est cumulable. En revanche, la loi Jeanbrun n'est pas cumulable avec le Denormandie ou d'autres dispositifs de défiscalisation sur le même bien.

Quel type de locataire cibler à Toulouse ?

Toulouse offre plusieurs profils : étudiants (Rangueil, Mirail, Arsenal), jeunes actifs aéronautiques (Blagnac, Colomiers, Montaudran), familles (Borderouge, Croix-Daurade), cadres (Compans, Carmes). Adaptez votre bien au profil visé.

La 3e ligne de métro impacte-t-elle l'investissement ?

Oui, très positivement. La ligne C (Toulouse Aerospace Express), prévue pour 2028, desservira Colomiers, Airbus, Montaudran et Labège. Les quartiers sur son tracé (Fondeyre, La Vache, Montaudran) bénéficient déjà d'une anticipation des prix.

Quelle rentabilité attendre d'un investissement Jeanbrun à Toulouse ?

En Loc1 (intermédiaire), la rentabilité brute d'un T2 neuf à Toulouse se situe entre 4,5% et 5,5% selon le quartier. L'amortissement Jeanbrun (3,5% du prix) vient s'ajouter à ce rendement locatif sous forme d'économie fiscale. Pour un investisseur au TMI 30%, l'économie d'impôt représente environ 1% de rendement supplémentaire, portant le rendement global à 5,5-6,5% en incluant l'avantage fiscal.

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